토지를 매입하거나 건축사업을 검토할 때 가장 먼저 확인하는 사이트 중 하나가 토지이음이다.
토지이음에서는 해당 토지의 용도지역과 용도지구, 도시계획시설, 지구단위계획구역 지정 여부 등 토지에 적용되는 기본적인 규제사항을 확인할 수 있다.
주소만 입력하면 누구나 조회할 수 있지만, 화면에 표시되는 내용을 단순히 읽는 것과 실제 사업 가능성을 판단하는 것은 전혀 다른 문제다.
예를 들어 ‘제2종일반주거지역’이라는 표시만 확인하고 사업성이 있다고 판단해서는 안 된다.
같은 제2종일반주거지역이라도 지구단위계획, 정비구역, 고도지구, 도시계획시설, 도로 조건 등에 따라 건축 가능한 규모와 용도가 크게 달라질 수 있다.
이번 글에서는 토지이음 사이트의 기본적인 사용 방법과 토지 검토 시 반드시 확인해야 할 항목을 실무 순서에 따라 정리해 본다.
1. 토지이음이란?
토지이음은 국토교통부에서 운영하는 토지이용규제 및 도시계획 정보 제공 서비스다.
대표적으로 다음과 같은 정보를 확인할 수 있다.
- 용도지역
- 용도지구
- 용도구역
- 도시계획시설
- 지구단위계획구역
- 정비구역
- 개발행위 관련 규제
- 건폐율과 용적률
- 건축 가능한 용도
- 층수 및 높이 제한
- 건축선
- 도로 조건
- 도시계획 고시 내용
- 개별공시지가
- 토지 특성
- 건축물 기본정보
다만 토지이음은 토지의 사업성을 자동으로 판단해 주는 사이트는 아니다.
여러 법령과 도시계획 정보를 한곳에서 확인할 수 있도록 제공하는 조회 시스템에 가깝다.
따라서 토지이음에서 확인한 정보를 바탕으로 관련 법령, 지방자치단체 조례, 지구단위계획 결정도서 등을 추가로 검토해야 한다.
이미지 설명: 토지이음 메인화면
2. 주소는 도로명보다 지번으로 검색하는 것이 좋다
토지이음에 접속한 후 ‘토지이용계획 열람’ 메뉴에서 검토하려는 토지의 주소를 입력한다.도로명주소와 지번주소 모두 검색할 수 있지만, 토지를 검토할 때는 지번주소를 사용하는 것이 좋다.
건축사업은 도로명주소가 아니라 개별 필지를 기준으로 검토하기 때문이다.하나의 도로명주소에 여러 필지가 포함돼 있거나, 하나의 건축물이 여러 필지 위에 걸쳐 있는 경우도 있다.
따라서 검토 대상 토지의 정확한 지번을 확인한 후 각 필지를 개별적으로 조회해야 한다.여러 필지를 함께 개발하는 사업이라면 다음 내용을 필지별로 확인해야 한다.
- 각 필지의 용도지역이 동일한지
- 지목이 다른 필지가 포함돼 있는지
- 도시계획시설에 저촉되는 필지가 있는지
- 일부 필지만 지구단위계획구역에 포함되는지
- 필지 사이에 국공유지나 미등기 토지가 있는지
필지별 규제가 다르면 합필 이후에도 적용 기준이 복잡해질 수 있으므로 반드시 개별 조회가 필요하다.
3. 가장 먼저 소재지와 면적을 확인한다
검색 결과가 나타나면 가장 먼저 주소와 면적이 맞는지 확인해야 한다.
지번을 잘못 입력하거나 인접 필지를 선택하면 전혀 다른 규제사항을 검토하게 될 수 있다.
다음 항목을 우선 확인한다.
- 소재지
- 지번
- 지목
- 면적
- 개별공시지가
지목
지목은 토지의 주된 이용 목적을 지적공부에 표시한 것이다.
대표적으로 다음과 같은 지목이 있다.
- 대
- 전
- 답
- 임야
- 도로
- 주차장
- 잡종지
건축사업에서는 일반적으로 지목이 ‘대’인 토지가 가장 단순하다.
하지만 지목이 전, 답, 임야인 경우에도 건축이 무조건 불가능한 것은 아니다.
대신 농지전용, 산지전용, 개발행위허가 및 지목변경 등의 절차와 비용이 추가될 수 있다.
따라서 지목만 보고 건축 가능 여부를 단정해서는 안 된다.
면적
토지이음에 표시되는 면적은 토지대장상 면적이다.
현황측량 결과나 실제 점유 경계와 다를 수 있으므로 매입 전에는 토지대장, 지적도, 경계측량 결과를 별도로 확인해야 한다.
4. 용도지역을 확인한다
토지 검토에서 가장 기본이 되는 항목은 용도지역이다.
용도지역은 해당 토지에서 건축할 수 있는 용도와 건폐율, 용적률의 기본 범위를 결정한다.
도시지역에서는 대표적으로 다음과 같이 구분된다.
주거지역
- 제1종전용주거지역
- 제2종전용주거지역
- 제1종일반주거지역
- 제2종일반주거지역
- 제3종일반주거지역
- 준주거지역
상업지역
- 중심상업지역
- 일반상업지역
- 근린상업지역
- 유통상업지역
공업지역
- 전용공업지역
- 일반공업지역
- 준공업지역
녹지지역
- 보전녹지지역
- 생산녹지지역
- 자연녹지지역
토지이음 화면에 ‘제2종일반주거지역’이라고 표시돼 있다고 해서 곧바로 해당 지역의 최대 용적률을 적용할 수 있는 것은 아니다.
실제 건폐율과 용적률은 다음 기준을 함께 확인해야 한다.
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
- 같은 법 시행령
- 해당 지방자치단체 도시계획조례
- 지구단위계획
- 정비계획
- 각종 심의 조건
- 공공기여 또는 용적률 완화 기준
특히 서울에서는 동일한 용도지역이라도 지구단위계획이나 정비사업 적용 여부에 따라 허용 용적률이 달라질 수 있다.
이미지 설명: 토지이용계획의 지역·지구 지정 현황
5. 용도지구와 용도구역을 함께 확인한다
용도지역만 확인하고 검토를 끝내는 실수가 많다.
하지만 실제 건축물의 높이와 형태를 제한하는 요소는 용도지구나 용도구역에서 나오는 경우가 많다.
대표적으로 다음 항목을 주의해서 봐야 한다.
- 고도지구
- 경관지구
- 방화지구
- 보호지구
- 개발제한구역
- 도시자연공원구역
- 문화재보호구역
- 군사시설보호구역
- 과밀억제권역
- 성장관리권역
고도지구
고도지구에 포함되면 용적률에 여유가 있어도 건축물 높이가 제한될 수 있다.
층고와 구조형식에 따라 가능한 층수가 줄어들 수 있으므로 높이 기준을 반드시 확인해야 한다.
경관지구
경관지구에서는 건축물의 높이, 외관, 색채, 배치 등에 추가 기준이 적용될 수 있다.
일정 규모 이상의 건축물은 경관심의를 받아야 할 수도 있다.
방화지구
방화지구에서는 건축물의 주요 구조부와 외벽, 지붕 등에 강화된 방화 기준이 적용될 수 있다.
공사비와 외장재 선택에 영향을 줄 수 있으므로 설계 초기부터 검토해야 한다.
6. ‘다른 법령 등에 따른 지역·지구’를 놓치지 않는다
토지이음 화면에는 국토계획법에 따른 지역·지구 외에도 다른 법령에 따른 규제사항이 표시된다.
실무에서는 이 부분이 오히려 더 중요한 경우가 많다.
대표적인 항목은 다음과 같다.
- 교육환경보호구역
- 상대보호구역
- 절대보호구역
- 문화재보존영향 검토대상구역
- 대공방어협조구역
- 과밀억제권역
- 가축사육제한구역
- 역사문화환경보존지역
- 공장설립승인지역
- 토지거래허가구역
- 정비구역
- 재정비촉진지구
예를 들어 교육환경보호구역에 포함되면 일반적인 건축법상 허용용도라도 학교보건 관련 규정에 따라 특정 업종의 영업이 제한될 수 있다.
토지이음에서 건축 가능한 용도로 표시된다고 해서 실제 영업허가까지 가능하다는 의미는 아니다.
건축허가와 영업허가는 서로 다른 법령에 따라 판단될 수 있기 때문이다.
7. 도시계획시설 저촉 여부를 확인한다
지역·지구 지정 현황에 다음과 같은 문구가 표시된다면 주의해야 한다.
- 도로
- 공원
- 광장
- 주차장
- 학교
- 공공공지
- 하천
- 철도
- 녹지
- 완충녹지
이러한 항목은 해당 토지의 전부 또는 일부가 도시계획시설로 결정돼 있다는 의미일 수 있다.
특히 ‘도로 저촉’이나 ‘도로 접합’이라는 표현을 구분해야 한다.
도로 저촉
토지 일부가 도시계획도로 예정 부지에 포함돼 있다는 의미다.
향후 도로로 편입될 가능성이 있으며, 해당 부분을 제외하면 실제 건축 가능한 대지면적이 줄어들 수 있다.
도로 접합
토지가 도시계획도로 경계에 접해 있다는 의미다.
단순 접합인지 실제 개설된 도로인지, 미개설 도시계획도로인지 별도로 확인해야 한다.
토지이음 화면에 도로가 표시된다고 해서 현재 차량이 통행할 수 있는 현황도로라는 의미는 아니다.
반대로 현황상 도로로 사용되고 있어도 지목이나 건축법상 도로 기준을 충족하지 못하는 경우가 있다.
이미지 설명: 도시계획도로 저촉 및 접합 표시 예시
8. 지구단위계획구역 여부를 확인한다
지역·지구 지정 현황에 ‘지구단위계획구역’이 표시돼 있다면 토지이음 화면만 보고 검토를 끝내면 안 된다.
지구단위계획구역에서는 용도지역의 일반적인 기준보다 구체적인 계획기준이 적용될 수 있다.
대표적인 내용은 다음과 같다.
- 허용용도
- 불허용도
- 권장용도
- 건폐율
- 기준용적률
- 허용용적률
- 상한용적률
- 최고높이
- 최고층수
- 건축한계선
- 벽면지정선
- 공개공지
- 차량출입 불허구간
- 공동개발 지정
- 공동개발 권장
- 특별계획구역
- 건축물 외관 및 색채
- 저층부 용도
- 전면공지
지구단위계획구역에서는 결정도와 시행지침을 함께 확인해야 한다.
특히 공동개발 지정이 있는 토지는 단독 필지만으로 개발하기 어려울 수 있다.
건축한계선이 지정돼 있으면 도로 경계에서 일정 거리만큼 건축물을 후퇴시켜야 하므로 실제 건축 가능한 면적이 감소한다.
차량출입 불허구간이 지정돼 있다면 주차장 진입 위치도 제한될 수 있다.
9. 행위제한내용 메뉴 활용법
토지이음에서는 해당 토지의 지역·지구에 따른 행위제한 내용을 확인할 수 있다.
주요 메뉴는 다음과 같다.
- 행위 가능 여부
- 건폐율·용적률
- 층수·높이 제한
- 건축선
- 도로 조건
행위 가능 여부
건축하려는 건축물의 용도를 선택해 해당 지역에서 허용되는지 확인할 수 있다.
예를 들어 다음과 같은 용도를 검토할 수 있다.
- 단독주택
- 공동주택
- 근린생활시설
- 업무시설
- 숙박시설
- 판매시설
- 의료시설
- 교육연구시설
- 창고시설
- 공장
다만 ‘가능’으로 표시되더라도 조건부 허용일 수 있다.
건축물의 규모, 층수, 바닥면적과 세부 업종에 따라 허용 여부가 달라질 수 있으므로 관련 법령의 별표까지 확인해야 한다.
건폐율·용적률
해당 용도지역에 적용되는 일반적인 건폐율과 용적률 범위를 확인할 수 있다.
하지만 토지이음에 표시된 수치가 해당 사업에 적용되는 최종 수치라고 단정하면 안 된다.
지방자치단체 조례, 지구단위계획, 정비계획과 각종 완화 또는 제한 기준을 함께 확인해야 한다.
층수·높이 제한
용도지역, 용도지구 및 관련 계획에 따른 층수와 높이 제한을 확인할 수 있다.
건축법상 일조사선, 도로사선, 채광거리 등은 별도 검토가 필요하다.
건축선
건축선 지정이나 건축한계선 등이 있는지 확인한다.
건축선 후퇴 부분은 대지면적에는 포함되더라도 건축물을 배치할 수 없는 경우가 있다.
도로 조건
건축허가를 위해서는 원칙적으로 대지가 건축법상 도로에 일정 길이 이상 접해야 한다.
토지이음의 도로 정보는 기초자료로 활용하되, 최종적으로는 다음 내용을 확인해야 한다.
- 도로의 지목
- 도로 소유자
- 도로 폭
- 현황도로 여부
- 건축법상 도로 지정 여부
- 막다른 도로 여부
- 도로 중심선 후퇴 여부
- 차량 진입 가능 여부
10. 도시계획 열람 메뉴 활용법
토지이용계획이 해당 필지에 적용되는 규제사항을 보여준다면, 도시계획 열람은 주변 지역의 계획을 지도상에서 확인하는 데 유용하다.
도시계획 열람에서는 다음 내용을 확인할 수 있다.
- 주변 용도지역 분포
- 도시계획도로
- 공원 및 녹지
- 학교
- 철도
- 공공청사
- 지구단위계획구역
- 정비구역
- 도시계획시설 결정 현황
- 관련 고시
특정 토지만 보는 것이 아니라 주변 지역 전체의 계획을 파악할 수 있다는 점이 중요하다.
예를 들어 검토 대상 토지 바로 앞에 미개설 도시계획도로가 계획돼 있다면 향후 도로 개설에 따라 접근성과 토지 가치가 달라질 수 있다.
반대로 토지 일부가 도로로 편입되면서 실제 건축 가능 면적이 감소할 수도 있다.
주변에 공원이나 학교가 계획돼 있다면 사업 완료 이후 입지 여건이 좋아질 수 있지만, 장기간 집행되지 않은 도시계획시설일 가능성도 있다.
따라서 도시계획시설의 결정일, 고시번호와 사업 시행 여부를 함께 확인해야 한다.
11. 관련 고시를 반드시 확인한다
토지이음 화면에서 지구단위계획구역, 정비구역 또는 도시계획시설이 확인됐다면 관련 고시를 찾아봐야 한다.
고시에는 다음 내용이 포함될 수 있다.
- 도시관리계획 결정 내용
- 구역 경계
- 토지조서
- 도시계획시설 규모
- 변경 사유
- 결정도
- 지형도면
- 시행지침
- 건축물 허용용도
- 높이 및 용적률 기준
단순히 ‘지구단위계획구역’이라는 사실만 확인해서는 실제 적용 기준을 알 수 없다.
최초 결정 이후 여러 차례 변경된 경우가 있으므로 반드시 최신 변경고시까지 확인해야 한다.
토지이음에 표시된 고시번호를 기준으로 관할 지방자치단체 홈페이지나 국가법령정보, 도시계획 관련 포털에서 원문을 찾아보는 것이 좋다.
12. 주변 토지를 함께 조회한다
검토 대상 필지만 확인하고 끝내지 말고 인접 필지도 함께 조회하는 것이 좋다.
인접 토지를 조회하면 다음 내용을 파악할 수 있다.
- 용도지역 경계
- 지구단위계획 경계
- 도시계획시설 경계
- 북측 인접대지의 용도
- 주변 건축물의 규모
- 합필 또는 공동개발 가능성
- 맹지 여부
- 도로 소유 관계
특히 대지가 용도지역 경계에 걸쳐 있는 경우에는 면적별 적용 기준을 별도로 검토해야 한다.
북측 인접대지가 도로, 공원, 하천 등 공지인 경우 일조사선 기준이 달라질 수 있으므로 인접 필지의 지목과 도시계획 현황도 함께 확인해야 한다.
13. 토지이음에서 확인할 수 없는 것
토지이음은 매우 유용한 사이트지만 모든 사업 정보를 제공하지는 않는다.
다음 내용은 다른 공부나 시스템을 통해 추가로 확인해야 한다.
등기부등본
- 소유자
- 근저당권
- 압류
- 가압류
- 가처분
- 지상권
- 지역권
- 소유권 관련 권리관계
토지대장과 지적도
- 정확한 토지면적
- 지목
- 토지 분할 및 합병 이력
- 지적 경계
건축물대장
- 건축물 용도
- 면적
- 층수
- 사용승인일
- 위반건축물 여부
- 주차대수
- 건축물 현황
부동산 실거래가 공개시스템
- 토지 실거래가
- 건축물 거래가격
- 인근 거래 사례
도로 관련 공부
- 도로대장
- 도로구역 결정
- 건축법상 도로 지정 현황
- 사도개설허가
- 현황도로 인정 여부
현장조사
- 실제 도로 폭
- 고저차
- 옹벽
- 전신주
- 하수관
- 차량 진입
- 인접 건축물 창문
- 불법 점유
- 경계 침범
- 주변 민원 가능성
토지이음 조회는 토지 검토의 출발점이지 최종 결론이 아니다.
14. 실무에서 사용하는 토지이음 검토 순서
토지를 처음 검토할 때는 다음 순서로 보면 효율적이다.
1단계. 지번과 면적 확인
- 정확한 지번인가
- 여러 필지로 구성돼 있는가
- 면적과 지목은 무엇인가
2단계. 용도지역 확인
- 주거지역, 상업지역, 공업지역 또는 녹지지역인가
- 건폐율과 용적률의 기본 범위는 얼마인가
3단계. 중첩 규제 확인
- 고도지구
- 경관지구
- 방화지구
- 정비구역
- 지구단위계획구역
- 교육환경보호구역
- 문화재 관련 구역
4단계. 도시계획시설 확인
- 도로에 저촉되는가
- 공원이나 녹지에 저촉되는가
- 미집행 도시계획시설이 있는가
5단계. 지구단위계획 확인
- 허용용도
- 용적률
- 높이
- 건축한계선
- 공동개발
- 차량출입 불허구간
6단계. 도로 조건 확인
- 건축법상 도로에 접하는가
- 도로 폭은 충분한가
- 도로 후퇴가 필요한가
- 차량 진입이 가능한가
7단계. 건축 가능 용도 확인
- 계획 중인 건축물 용도가 허용되는가
- 조건부 허용인지
- 다른 법률상 영업 제한은 없는가
8단계. 관련 고시 원문 확인
- 최초 고시
- 변경 고시
- 결정도
- 시행지침
- 토지조서
9단계. 다른 공부와 교차 확인
- 등기부등본
- 토지대장
- 지적도
- 건축물대장
- 실거래가
- 현장조사
15. 토지이음을 볼 때 자주 하는 실수
용도지역만 확인한다
용도지역은 기본적인 기준일 뿐이다.
지구단위계획, 정비계획, 고도지구와 도시계획시설 등 중첩 규제를 함께 확인해야 한다.
용적률 숫자만 보고 연면적을 계산한다
법정 용적률과 실제 확보 가능한 용적률은 다르다.
일조사선, 주차, 도로, 채광, 높이와 평면 효율 때문에 허용 용적률을 모두 사용하지 못할 수 있다.
도로 표시만 보고 건축 가능한 도로라고 판단한다
지도상 도로, 지목상 도로와 건축법상 도로는 서로 다를 수 있다.
관할 구청에서 건축법상 도로 인정 여부를 확인해야 한다.
‘접합’과 ‘저촉’을 혼동한다
도시계획시설에 접하는 것과 토지 일부가 시설 부지에 포함되는 것은 전혀 다르다.
저촉 면적은 별도로 측정해야 한다.
지구단위계획 시행지침을 확인하지 않는다
토지이음 화면에는 지구단위계획의 세부 내용이 모두 나타나지 않을 수 있다.
결정도와 시행지침 원문을 반드시 확인해야 한다.
토지이음 정보만으로 매입을 결정한다
토지이음은 참고용 열람자료다.
권리관계, 현황 경계, 도로, 위반건축물, 지하 매설물과 실제 인허가 가능성은 별도로 확인해야 한다.
16. 토지이음 실무 체크리스트
토지 검토 시 아래 항목을 하나씩 체크하면 된다.
토지 기본정보
- 정확한 지번을 확인했는가
- 전체 필지 수를 확인했는가
- 토지면적을 확인했는가
- 지목을 확인했는가
- 개별공시지가를 확인했는가
도시계획
- 용도지역을 확인했는가
- 용도지구를 확인했는가
- 용도구역을 확인했는가
- 지구단위계획구역 여부를 확인했는가
- 정비구역 여부를 확인했는가
- 도시계획시설 저촉 여부를 확인했는가
건축계획
- 건폐율을 확인했는가
- 용적률을 확인했는가
- 허용용도를 확인했는가
- 층수와 높이 제한을 확인했는가
- 건축선 또는 건축한계선을 확인했는가
- 공동개발 지정 여부를 확인했는가
- 차량출입 불허구간을 확인했는가
도로
- 도로 폭을 확인했는가
- 건축법상 도로 여부를 확인했는가
- 도로 후퇴 여부를 확인했는가
- 차량 진입 가능 여부를 확인했는가
- 도로 소유자를 확인했는가
추가 검토
- 최신 고시 원문을 확인했는가
- 등기부등본을 확인했는가
- 토지대장과 지적도를 확인했는가
- 건축물대장을 확인했는가
- 현장조사를 했는가
- 관할 행정기관에 확인했는가
17. 마무리
토지이음은 토지 매입과 건축사업 검토를 시작할 때 가장 먼저 활용할 수 있는 기본 도구다.
용도지역과 용도지구뿐 아니라 도시계획시설, 지구단위계획, 건폐율, 용적률, 높이와 건축선 등 다양한 정보를 한 번에 확인할 수 있다.
하지만 토지이음에 표시되는 정보만으로 건축 가능 여부나 사업성을 최종 판단해서는 안 된다.
실제 사업 검토에서는 다음 세 단계를 거치는 것이 안전하다.
첫째, 토지이음에서 기본적인 규제사항을 확인한다.
둘째, 관련 법령과 조례, 지구단위계획 및 도시계획 고시 원문을 확인한다.
셋째, 관할 행정기관과 협의를 통해 실제 인허가 적용 기준을 확인한다.
토지이음은 답을 알려주는 사이트라기보다, 어떤 질문을 추가로 해야 하는지 알려주는 사이트에 가깝다.
화면에 표시된 항목을 단순히 읽는 데 그치지 않고 각 규제가 건축면적, 연면적, 세대수, 주차계획과 사업수지에 어떤 영향을 미치는지 연결해서 검토해야 한다.
참고자료
- 국토교통부 토지이음
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령
- 해당 지방자치단체 도시계획조례
- 해당 지역 지구단위계획 결정도서 및 시행지침
※ 토지이음에서 제공하는 열람정보는 참고자료이며 법적 효력이 있는 최종 확인자료가 아니다. 토지 매입, 설계, 건축허가 등 재산권과 관련된 중요한 의사결정 전에는 토지이용계획확인서를 발급받고 관할 행정기관과 관련 전문가에게 적용 기준을 확인해야 한다.