소규모 주택사업을 검토할 때 용적률만큼이나 건물의 형태와 사업성을 크게 좌우하는 규제가 있다.
바로 정북 방향 일조사선 제한이다.
대지의 용적률에는 여유가 있어도 일조사선으로 인해 상부층이 계단식으로 후퇴하면서 실제 허용 용적률을 모두 확보하지 못하는 경우가 많다.
특히 다세대주택, 다가구주택, 상가주택과 같은 소규모 건축물에서는 일조사선에 따라 한 개 층의 전용면적이나 세대수가 달라지기도 한다.
최근 이러한 정북 방향 일조사선 기준을 기존 10m에서 17m 구간까지 완화하는 건축법 개정안이 발의됐다.
이번 글에서는 현재 적용되는 기준과 개정안의 차이, 그리고 개정안이 시행될 경우 실제 사업성에 어떤 변화가 생길 수 있는지 살펴본다.
※ 주의
이 글에서 다루는 17m 완화 기준은 현재 확정·시행 중인 기준이 아니라 발의된 건축법 개정안의 내용이다. 실제 사업 검토 시에는 개정안 통과 여부와 시행일, 건축허가 신청 시점 및 해당 지방자치단체의 건축조례를 별도로 확인해야 한다.
1. 일조사선 제한이란?
일조사선 제한은 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축할 때 북측 인접 대지의 일조 환경을 보호하기 위해 건축물의 높이와 인접 대지경계선 사이의 거리를 제한하는 제도다.
건축물은 높아질수록 정북 방향의 인접 대지경계선에서 더 멀리 떨어져야 한다.
이 때문에 건축물 상부가 대각선으로 잘리는 형태가 나타나며, 일반적으로 이를 일조사선 또는 정북일조 사선제한이라고 부른다.
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이미지 설명: 정북 방향 인접 대지경계선과 일조사선의 기본 개념
권장 캡션: 정북 방향 일조사선 제한 개념도. 건축물의 높이가 높아질수록 북측 인접 대지경계선에서 더 멀리 이격해야 한다.
2. 현재 적용되는 일조사선 기준
현재 시행 중인 「건축법 시행령」 제86조에 따르면 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우 다음 기준을 적용한다.
높이 10m 이하인 부분
정북 방향 인접 대지경계선으로부터 1.5m 이상 이격해야 한다.
높이 10m를 초과하는 부분
정북 방향 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상을 이격해야 한다.
예를 들어 건축물의 특정 부분 높이가 14m라면 해당 부분은 원칙적으로 정북 방향 인접 대지경계선으로부터 7m 이상 떨어져야 한다.
높이 16m인 부분이라면 8m 이상을 이격해야 한다.
| 건축물 높이 | 현재 필요한 이격거리 |
|---|---|
| 10m 이하 | 1.5m 이상 |
| 12m | 6m 이상 |
| 14m | 7m 이상 |
| 16m | 8m 이상 |
| 17m | 8.5m 이상 |
| 18m | 9m 이상 |
다만 실제 적용 거리는 지방자치단체의 건축조례, 대지 사이의 도로·공원·하천 등 공지 여부와 예외 규정에 따라 달라질 수 있다.
3. 일조사선 완화 개정안의 핵심
발의된 건축법 개정안은 일조사선 기준을 세 구간으로 나누는 내용을 담고 있다.
개정안 기준
- 높이 10m 이하인 부분
인접 대지경계선으로부터 1.5m 이상 - 높이 10m 초과 17m 이하인 부분
인접 대지경계선으로부터 5m 이상 - 높이 17m를 초과하는 부분
해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상
현재는 건축물 높이가 10m를 초과하는 순간부터 높이의 절반만큼 이격해야 한다.
반면 개정안에서는 높이 10m 초과 17m 이하 구간의 이격거리를 5m로 고정한다.
결국 약 5층 내외의 소규모 건축물은 상부층을 계단식으로 계속 후퇴시키지 않고 비교적 수직에 가까운 형태로 계획할 가능성이 커지는 것이다.
4. 현행 기준과 개정안 비교
| 높이 구간 | 현행 기준 | 개정안 |
| 10m 이하 | 1.5m 이상 이격 | 1.5m 이상 이격 |
| 10m 초과 17m 이하 | 높이의 1/2 이상 이격 | 5m 이상 이격 |
| 17m 초과 | 높이의 1/2 이상 이격 | 높이의 1/2 이상 이격 |
가장 큰 변화는 10m 초과 17m 이하 구간이다.
예를 들어 높이 15m인 부분을 비교하면 다음과 같다.
- 현행 기준: 7.5m 이상 이격
- 개정안: 5m 이상 이격
- 이격거리 차이: 2.5m
높이 17m인 부분은 현행 기준상 8.5m를 이격해야 하지만, 개정안에서는 5m만 이격하면 된다.
수평 방향으로 최대 3.5m의 차이가 발생할 수 있다.
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이미지 설명: 현행 일조사선과 개정안 적용 형태 비교
권장 캡션: 현행 기준은 높이 10m를 초과하면 높이의 1/2만큼 후퇴해야 하지만, 개정안에서는 높이 17m 이하까지 5m 이격이 적용된다.
5. 실제 건축물 형태는 어떻게 달라질까?
현재 기준에서는 높이 10m를 초과하는 지점부터 상부층이 북측 경계에서 계속 멀어져야 한다.
층고를 약 3m로 가정하면 일반적으로 4층부터 일조사선의 영향을 본격적으로 받게 된다.
이 과정에서 다음과 같은 설계가 발생한다.
- 상부층의 바닥면적 감소
- 계단식 테라스 또는 베란다 발생
- 세대 평면의 깊이 감소
- 계단실과 엘리베이터 코어 배치 제약
- 최상층 세대수 감소
- 구조벽과 기둥 위치의 불일치
- 외벽과 지붕 형태의 복잡화
개정안이 시행된다면 높이 17m 이하 구간에서는 북측 경계에서 5m만 이격하면 되므로, 4층과 5층 일부를 비교적 수직으로 계획할 수 있다.
다만 모든 건축물이 무조건 5층까지 수직으로 올라갈 수 있다는 의미는 아니다.
실제 가능한 높이와 면적은 층고, 도로사선, 최고높이, 용적률, 주차계획, 채광 규정 및 대지 형태 등을 함께 검토해야 한다.
6. 면적은 얼마나 늘어날까?
일조사선 완화에 따른 면적 증가량은 대지마다 다르다.
예를 들어 정북 방향 경계와 접한 건축물의 가로 길이가 10m이고, 높이 15m 부분에서 이격거리가 7.5m에서 5m로 줄어든다고 가정해보자.
수평 방향으로 확보되는 깊이는 약 2.5m다.
이를 단순 계산하면 해당 층에서 확보 가능한 면적은 다음과 같다.
10m × 2.5m = 약 25㎡
약 7.6평에 해당하는 면적이다.
가로 길이가 15m라면 단순 계산상 약 37.5㎡, 약 11.3평의 차이가 발생할 수 있다.
다만 이것은 일조사선만을 기준으로 계산한 단순 예시다.
실제 증가 면적은 다음 요소에 따라 크게 달라진다.
- 대지의 남북 방향 길이
- 정북 방향 대지경계선의 각도
- 대지의 가로 길이
- 건축물의 층고
- 계단실과 엘리베이터 위치
- 주차장 진입 및 주차대수
- 건폐율과 용적률
- 도로사선 및 건축물 최고높이
- 채광창이 있는 벽면의 이격거리
- 발코니와 외벽의 위치
- 지구단위계획 또는 별도 건축기준
따라서 “일조사선이 완화되면 몇 평이 증가한다”라고 일률적으로 판단하기는 어렵다.
같은 면적의 대지라도 대지 형태와 북측 경계의 위치에 따라 효과가 거의 없을 수도 있고, 한 개 층의 세대 구성이 달라질 정도로 큰 효과가 생길 수도 있다.
7. 어떤 사업지가 가장 큰 영향을 받을까?
개정안이 시행된다면 모든 대지가 동일한 수혜를 받는 것은 아니다.
다음과 같은 사업지에서 상대적으로 영향이 클 것으로 예상된다.
1) 북측 경계 때문에 상부층이 크게 잘리는 대지
현재 계획안에서 4층 또는 5층 면적이 급격히 감소하는 대지는 완화 효과가 클 수 있다.
2) 다세대·다가구주택 사업지
다세대주택과 다가구주택은 작은 면적 차이가 세대수와 분양면적에 직접적인 영향을 줄 수 있다.
상부층 면적이 확보되면 세대 평면을 개선하거나 세대수를 추가할 가능성이 생긴다.
3) 소규모재건축 및 가로주택정비사업
용적률 완화를 받더라도 일조사선으로 인해 실제 용적률을 모두 확보하지 못했던 사업지는 건축 가능 연면적이 늘어날 가능성이 있다.
4) 남북 방향으로 긴 대지
건축물을 남측에 배치하고 북측 경계에서 충분한 거리를 확보해야 하는 대지는 일조사선에 따른 손실이 크게 나타날 수 있다.
5) 5층 내외의 소규모 공동주택
개정안의 완화 구간이 높이 17m 이하이기 때문에 약 5층 내외의 건축물에서 직접적인 효과가 나타날 가능성이 높다.
8. 용적률을 모두 찾을 수 있다는 뜻은 아니다
일조사선이 완화되더라도 허용 용적률을 무조건 모두 확보할 수 있는 것은 아니다.
소규모 공동주택 사업에서는 일조사선 외에도 여러 규제가 동시에 작용한다.
대표적인 요소는 다음과 같다.
- 건폐율
- 용적률
- 주차대수
- 도로 폭과 차량 진입
- 도로사선 제한
- 건축물의 최고높이
- 채광을 위한 창문과 인접 대지경계선의 거리
- 대지 안의 공지
- 조경면적
- 발코니 설치 기준
- 피난계단 및 직통계단
- 장애인 편의시설
- 지구단위계획
- 정비계획 및 건축심의 조건
실무에서는 일조사선이 완화되더라도 주차계획 때문에 세대수를 늘리지 못하거나, 용적률은 확보했지만 효율적인 평면이 나오지 않는 경우도 생길 수 있다.
따라서 개정안의 효과는 단순 연면적 증가보다는 다음 관점에서 검토하는 것이 적절하다.
- 상부층 전용면적 증가 여부
- 세대수 증가 가능성
- 평면 효율 개선
- 구조 및 시공 난이도 감소
- 테라스와 경사지붕 감소
- 공사비 절감 가능성
- 분양 가능한 면적 증가
9. 불법 증축 문제도 줄어들 수 있을까?
일조사선으로 인해 계단식으로 후퇴한 상부 공간은 테라스나 베란다 형태로 만들어지는 경우가 많다.
이 공간을 준공 후 무단으로 확장하거나 지붕을 설치하면서 위반건축물이 되는 사례도 발생한다.
일조사선이 완화돼 건축물을 수직에 가깝게 계획할 수 있다면 이러한 무단 증축의 유인이 일부 줄어들 가능성이 있다.
다만 규제가 완화됐다고 해서 기존 위반건축물이 자동으로 적법해지는 것은 아니다.
기존 건축물의 위반 사항은 당시 허가 및 준공 기준, 현행법상 추인 가능 여부, 구조·소방·주차 등 다른 기준을 종합적으로 검토해야 한다.
10. 지금 사업성 검토에 바로 반영해도 될까?
아직은 개정안의 내용을 현재 적용되는 법적 기준으로 사용하면 안 된다.
건축물에 적용되는 기준은 일반적으로 건축허가 신청 또는 건축신고 시점, 개정법의 시행일과 부칙의 경과규정에 따라 판단된다.
현재 사업성을 검토한다면 다음 두 가지 안을 구분해 보는 것이 좋다.
현행법 기준안
현재 적용되는 일조사선 기준을 반영한 보수적인 계획안이다.
실제 토지 매입이나 사업 의사결정은 우선 현행법 기준으로 검토해야 한다.
개정안 적용 가정안
향후 개정안이 통과되고 해당 사업에 적용된다는 가정하에 추가로 검토하는 계획안이다.
현행안과 비교해 다음 항목을 검토할 수 있다.
- 연면적 증가
- 전용면적 증가
- 세대수 변화
- 주차대수 증가 여부
- 공사비 변화
- 분양매출 또는 임대수익 변화
- 토지비 부담 가능 수준
개정 가능성만 믿고 토지를 매입하거나 사업성을 확정하는 것은 위험하다.
반드시 현행법 기준에서도 사업이 성립하는지 먼저 검토하고, 개정안 적용에 따른 증가는 추가적인 가능성으로 보는 것이 안전하다.
11. 실무적으로 확인해야 할 사항
일조사선 완화 개정안이 통과되더라도 실제 적용 전에는 다음 내용을 확인해야 한다.
- 건축법 개정안의 국회 통과 여부
- 법률 공포일과 시행일
- 부칙에 규정된 경과조치
- 건축허가 또는 건축신고 신청 시점
- 건축법 시행령 개정 여부
- 해당 지방자치단체 건축조례 개정 여부
- 허가권자의 적용 기준과 해석
- 기존 허가 또는 심의 사업의 설계변경 가능 여부
- 지구단위계획이나 정비계획상 별도 기준
- 공동주택 채광 및 동간거리 규정
특히 “법안이 발의됐다”, “국회를 통과했다”, “법률이 공포됐다”, “실제로 시행됐다”는 각각 다른 단계다.
언론 기사나 홍보자료만 보고 사업계획에 적용하기보다는 국가법령정보센터와 국회의안정보시스템의 처리 현황을 최종적으로 확인해야 한다.
12. 정리
이번 일조사선 완화 개정안의 핵심은 높이 10m 초과 17m 이하인 부분의 이격거리를 건축물 높이의 절반이 아닌 5m로 적용하는 것이다.
개정안이 시행된다면 5층 내외의 소규모 건축물에서 상부층 면적과 평면 효율이 개선될 가능성이 있다.
특히 정북 방향 일조사선으로 인해 4층과 5층이 크게 후퇴하던 다세대주택, 다가구주택, 소규모재건축 사업지는 사업성에 의미 있는 변화가 생길 수 있다.
다만 일조사선이 완화된다고 해서 모든 대지의 연면적과 세대수가 자동으로 증가하는 것은 아니다.
실제 사업성은 대지 형태, 층고, 주차, 도로, 채광, 용적률과 건축심의 조건을 함께 검토해야 한다.
또한 현재 시행 중인 기준과 발의된 개정안은 명확히 구분해야 한다.
실제 사업 검토에서는 현행법 기준으로 사업성을 먼저 확인하고, 개정안에 따른 효과는 별도의 시뮬레이션으로 비교하는 접근이 필요하다.
참고 법령 및 자료
- 「건축법」 제61조: 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한
- 「건축법 시행령」 제86조: 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한
- 일조사선 기준 완화를 위한 건축법 일부개정법률안
- 국토교통부 위반건축물 합리적 관리방안 관련 자료
※ 본 글은 일반적인 법령 및 사업성 검토를 위한 참고자료이며, 개별 사업의 허가 가능 여부를 보장하지 않는다. 실제 건축계획과 인허가 적용 기준은 관할 허가권자 및 관련 전문가에게 별도로 확인해야 한다.